Gebäude-AfA: Höhere Abschreibung durch kürzere Nutzungsdauer
Wer eine Immobilie vermietet oder betrieblich nutzt, kann die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich über die sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, geltend machen. Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil ist dagegen nicht abschreibungsfähig. Die Höhe der jährlichen Gebäude-AfA richtet sich grundsätzlich nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA regelmäßig 3 Prozent jährlich. Bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, sind es grundsätzlich 2 Prozent und bei noch älteren Gebäuden 2,5 Prozent.
Diese gesetzlichen Abschreibungssätze beruhen jedoch auf pauschal angenommenen Nutzungsdauern. Gerade bei älteren Immobilien kann die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer sein. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht deshalb eine höhere Abschreibung, wenn nachgewiesen werden kann, dass das Gebäude tatsächlich eine kürzere Nutzungsdauer hat.
Der Nachweis erfolgt in der Praxis regelmäßig durch ein Sachverständigengutachten. Dabei können insbesondere das Alter und der bauliche Zustand des Gebäudes, durchgeführte oder unterlassene Modernisierungen sowie technische und wirtschaftliche Gesichtspunkte berücksichtigt werden. Der Bundesfinanzhof hat mehrfach klargestellt, dass keine bestimmte Gutachtenmethode zwingend vorgeschrieben ist. Entscheidend ist vielmehr, dass die kürzere Nutzungsdauer für das konkrete Gebäude nachvollziehbar und fachlich fundiert ermittelt wird.
Ein Beispiel verdeutlicht die steuerliche Auswirkung: Beträgt der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 300.000 Euro und gilt regulär eine AfA von 2 Prozent, können jährlich 6.000 Euro abgeschrieben werden. Wird durch ein Gutachten hingegen eine tatsächliche Restnutzungsdauer von nur 25 Jahren nachgewiesen, beträgt die jährliche AfA 12.000 Euro. Bei einer vermieteten Immobilie erhöht sich dadurch entsprechend der Werbungskostenabzug.
Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Einzelfall ab. Besonders bei älteren vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäuden kann eine Überprüfung sinnvoll sein. Wichtig ist jedoch, dass nicht jedes pauschal oder automatisiert erstellte Restnutzungsdauergutachten zwangsläufig vom Finanzamt anerkannt wird. Das Gutachten sollte die individuellen Verhältnisse der Immobilie ausreichend berücksichtigen.
Fazit
Die gesetzliche Gebäude-AfA muss nicht immer der tatsächlichen Nutzungsdauer einer Immobilie entsprechen. Kann eine kürzere Restnutzungsdauer durch ein geeignetes Gutachten nachgewiesen werden, ist eine höhere jährliche Abschreibung möglich. Gerade bei älteren Immobilien kann sich daher eine Prüfung steuerlich deutlich auswirken.
