Renovierung vermieteter Immobilien: Wann sind Kosten sofort absetzbar – und wann nicht?
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat mit Schreiben vom 26. Januar 2026 seine Grundsätze zur steuerlichen Behandlung von Renovierungs- und Modernisierungskosten bei Immobilien überarbeitet. Für Vermieter ist dieses Schreiben besonders wichtig, denn es entscheidet darüber, ob Kosten sofort steuerlich abziehbar sind oder sich erst über viele Jahre auswirken.
Im Mittelpunkt steht die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn eine Immobilie instandgehalten oder zeitgemäß modernisiert wird, ohne dass sich ihr Standard wesentlich erhöht. Solche Kosten können in der Regel sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Das ist aus steuerlicher Sicht meist vorteilhaft, weil sich die Ausgaben direkt steuermindernd auswirken.
Herstellungskosten hingegen entstehen, wenn das Gebäude deutlich verbessert, erweitert oder umfassend verändert wird. Diese Kosten können nicht sofort abgezogen werden, sondern erhöhen die Anschaffungskosten der Immobilie und werden nur über die Abschreibung (AfA) über viele Jahre verteilt berücksichtigt.
Das BMF-Schreiben stellt klar, dass es für die Einordnung immer auf das Gesamtbild der Maßnahmen ankommt. Einzelne Renovierungen wie der Austausch von Fenstern, die Erneuerung einer Heizung oder die Modernisierung eines Badezimmers sind grundsätzlich Erhaltungsaufwand. Werden jedoch mehrere Maßnahmen gebündelt durchgeführt und führen insgesamt zu einer deutlichen Verbesserung des Standards, kann daraus Herstellungsaufwand werden.
Besonders wichtig ist die sogenannte 15-Prozent-Regel. Wenn innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie umfangreiche Renovierungen durchgeführt werden und die Kosten 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer) übersteigen, gelten diese Aufwendungen als sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten. In diesem Fall ist ein sofortiger steuerlicher Abzug ausgeschlossen.
Außerdem weist das Schreiben darauf hin, dass eine deutliche Standardanhebung vor allem dann vorliegt, wenn zentrale Bereiche wie Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster gleichzeitig erheblich verbessert werden. Auch bauliche Erweiterungen – etwa ein Balkon, eine Dachgaube oder zusätzlicher Wohnraum – führen grundsätzlich zu Herstellungskosten.
Für Vermieter bedeutet das: Eine sorgfältige Planung und Dokumentation von Renovierungsmaßnahmen sind entscheidend. Zeitpunkt, Umfang und Kombination der Arbeiten können die steuerliche Behandlung maßgeblich beeinflussen. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf sollte die 15-Prozent-Grenze unbedingt im Blick behalten werden.
Fazit: Das BMF-Schreiben bringt mehr Klarheit, zeigt aber auch, wie komplex die Abgrenzung im Einzelfall sein kann. Eine frühzeitige steuerliche Prüfung hilft, unerwünschte Überraschungen zu vermeiden und Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.
